根據(jù)這幾年來在房地產(chǎn)方面的實(shí)際營銷經(jīng)驗(yàn),
一、認(rèn)為品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重要，不注重品牌的運(yùn)營和使用。有些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不太重視品牌在營銷中的作用，他們本來已經(jīng)開發(fā)了幾個成功的樓盤，品牌也有了一定的知名度，但這些企業(yè)卻不懂得怎樣利用這一品牌優(yōu)勢，做營銷大文章，他們只認(rèn)為日用消費(fèi)品品牌很重要，而房產(chǎn)企業(yè)品牌無所謂，只要房子蓋的質(zhì)量好，結(jié)構(gòu)好，就不愁銷售不出去，跟品牌沒有太大關(guān)系。這種觀點(diǎn)很值得商榷，首先不管是房子還是其他日用消費(fèi)品，他們都是一種實(shí)在的商品，作為商品的特性他們一點(diǎn)都沒有區(qū)別，既然是商品那么，舊應(yīng)該考慮他的品牌作用，老百姓不光買日用品認(rèn)品牌，買房子同樣認(rèn)品牌，對他們來說，知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)的樓盤，就代表著質(zhì)量好、結(jié)構(gòu)合理，居住舒適。即使價(jià)格貴點(diǎn)也樂意購買。“萬科房產(chǎn)”就是這樣的例子，不管“萬科房地產(chǎn)”開發(fā)到那，當(dāng)?shù)乩习傩斩颊J(rèn)為肯定是好樓盤，所以銷售也火暴。為什么？因?yàn)椤叭f科房地產(chǎn)”的品牌知名度高。假如“萬科”到一個地方換一個名字，那就很難說前景如何了。
三、認(rèn)為市場調(diào)研不重要，忽略前期的市場調(diào)研，項(xiàng)目盲目上馬，往往是樓盤開發(fā)完后，才發(fā)覺自己開發(fā)的樓盤不適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的口味。從而導(dǎo)致銷售不利，大量商品房積壓。其實(shí)樓盤開發(fā)前期的市場調(diào)研很重要，包括目標(biāo)客戶群體的定位，本地區(qū)的消費(fèi)水平，居住習(xí)慣、生活習(xí)慣乃至政府的人事變動等都要做詳盡的市場調(diào)研，不打無準(zhǔn)備之仗，才能百戰(zhàn)百勝。如果以上準(zhǔn)備工作做的不從份，則輕者可能勞民傷財(cái)重者則可能粉身碎骨。舉筆者所在地的兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司為例：“凱盛”房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱凱盛）去年在本市的黃金地段新華書店附近，購得一塊地皮準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅，并且市政府也已立項(xiàng)同意，公司全體上下很為這個項(xiàng)目興奮，因?yàn)楦鶕?jù)前期市場調(diào)研此項(xiàng)目肯定能讓公司取得滾滾紅利。但就在此項(xiàng)目基礎(chǔ)打完后，不料原主管城建的副市長調(diào)走他鄉(xiāng)，而繼任者認(rèn)為此地段不宜建設(shè)住宅，而改為綠化用地，并且報(bào)人大審議通過，凱盛就因?yàn)檫@一人事變動，而損失慘重。
四、價(jià)格缺乏合理定位，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售價(jià)格很隨意，他們不是通過認(rèn)真的市場調(diào)研，然后結(jié)合工程預(yù)算科學(xué)的制定銷售價(jià)格。往往是領(lǐng)導(dǎo)拍腦門，說多少就多少，缺乏合理的科學(xué)因素,從而導(dǎo)致價(jià)格嚴(yán)重偏離市場，或者價(jià)格隨意浮動，動搖了購房者的信心。一個穩(wěn)定的合理的價(jià)格對樓盤的成功銷售很重要，除非及特殊情況否則價(jià)格一旦制定就不要隨意變動。舉一筆者所在市的頗有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)公司“華鵬”為例：該公司事先得知市政府“城市東移”戰(zhàn)略，便搶在其他開發(fā)商未察覺之前，在城市的東郊用及便宜的價(jià)格購得大片土地，準(zhǔn)備開發(fā)一個本市歷史上最大的花園式住宅小區(qū)“紫藤花園”，在動工開發(fā)之前，其宣傳工作非常到位，本市幾乎男女老幼都知道城市的東北角將建一處漂亮的住宅小區(qū)“紫藤花園”，許多人都想等著買“紫藤花園”。看到這種情況當(dāng)時的主要領(lǐng)導(dǎo)沒經(jīng)過市場調(diào)研便把價(jià)格定為欲售期間5000元/平。很多想購房的客戶，在這么高的房價(jià)面前卻步了。因?yàn)榉績r(jià)偏高“紫藤花園”的前期銷售非常不利，竣工開盤后，主要領(lǐng)導(dǎo)還沒搞清本市的消費(fèi)水平，價(jià)格居高不降，延誤了戰(zhàn)機(jī)。到第二年其他開發(fā)商相繼跟進(jìn)，并且價(jià)格極低平均1500/平，因?yàn)椤白咸倩▓@”始終不肯低下高貴的頭，致使，樓盤大批積壓，公司也陷入了財(cái)務(wù)危機(jī)
以上只是營銷誤區(qū)的幾個方面，總之，房產(chǎn)營銷必須注重市場運(yùn)營和銷售的有機(jī)結(jié)合，才能取得良好銷售效果。
王福順,13941440639